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文/《清华金融评论》兰银帆

今年，随着房地产政策不断调整优化和政治局会议提出我国房地产供求关系发生重大变化之后，房企降价以求去化，不少房地产开发商和房地产中介机构推出了优惠政策，而最近冒出了一批"零首付"和"超低首付"的标语，更是让人真假难辨。

"零首付"真相

所谓的"零首付"和"超低首付"购房，一般是指购房者在没有预先投入首付款项或远低于政策规定的首付款比例款项的情况下，依赖房地产开发商或中介机构来预先垫付贷款，或者是通过虚抬房屋价格，继而从银行以按揭贷款的方式来获得首付款。

比如100万的房子，要按照120万的总价来签订合同和发票，这样通过签订阴阳合同、虚抬总价，可以增加银行贷款额度，相当于直接就把首付款给"贷"出来了。

零首付≠零代价

零首付是杠杆的应用，不光没有让利还要承担更多的利息。

首先，房屋价格是高估的，原价100万元的房子，按15%缴纳首付款后，剩余贷款部分是85万元，分30年偿还，以最新5年期以上LPR利率3.85%，等额本息还款方式每月应还款3985元。如果按照房地产销售人员推荐的方式，将100万元房款全部作为贷款，则等额本息方式每月为4688元，每个月需要多还703元，而总利息也增加了10万有余。所以"零首付"并不会真正减轻购房者的支付负担，最终付的房款是一样的，如果再加上贷款利息，实际上最后付出去的钱肯定比付了首付要多。

而且这种方式，很容易增加购房者对自身购房能力的误判，极大增加了违约风险，最终出现房贷逾期。

其次，购房者将得不到法律的保护。签阴阳合同本身就是违法的，如果双方因房屋交易发生诉讼，法院就要对阴阳合同的订立情况及其效力进行审查。一旦合同被认定为无效，那么基于阴阳合同办理的过户手续有可能因登记不实而被撤销，购房者也很难依法追责索赔，最后落得人房两空。

总结

当前，房地产行业格局发生了巨大变化。，房企为了回收周转资金，也是无所不用其极，把风险转移到购房者和银行身上。但本周人民银行行长潘功胜表示，全国层面不再区分首套房二套房，统一最低首付比例全部为15%，同时降低存量房贷利率，购房者不必在去考虑所谓的"超低首付"了。

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本文系未央网专栏作者发表，属作者个人观点，不代表网站观点，未经许可严禁转载，违者必究！首图来自图虫创意。

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