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近日，清华五道口全球不动产金融论坛秘书长、清华大学五道口金融学院金融MBA中心主任魏晨阳结合二十届三中全会会议精神，就房地产领域发展方向进行解读。本文首次刊发于《大河财立方》“立方大家谈”栏目。

以下为全文：

房地产行业与宏观经济紧密相关，其影响广泛涉及土地财政、金融体系及居民财富，其稳定性对经济全局至关重要。尽管市场在“5·17”新政后有所活跃，但商品房去库存压力依然存在，市场尚处于调整期，需要政策支持以化解风险。同时，房地产风险的溢出效应也不容忽视，其影响已扩散至地方政府债务和中小金融机构，防范化解风险显得尤为迫切。

7月18日，全会通过的《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》（以下简称《决定》）为房地产行业的发展指明了五大政策方向，预示着行业将进入新一轮全面深化改革。

一是加快建立租购并举的住房制度，这将为房地产市场的长期健康发展奠定基础，同时带来土地、金融、税收等方面的制度变革。

二是赋予城市政府房地产市场调控自主权，地方政府能够根据本地实际情况制定更为精准的调控措施，提升市场调控的灵活性和有效性。

三是改革房地产开发融资方式和商品房预售制度，通过提高权益融资比重和逐步推进现房销售，有利于提高行业准入门槛，保障购房者权益。

四是，完善房地产税收制度，平衡各环节税收，降低交易成本，促进市场长期稳定。

五是在土地制度与城镇化方面，建立新增城镇建设用地指标配置同常住人口增加协调机制，优化城市工商业土地利用，允许农户合法拥有的住房通过多种方式盘活利用，这将促进土地资源的合理利用和农村地区的经济发展。

值得注意的是，近期楼市政策频发，在需求端下调房贷利率、首付比例，优化限购政策，以及推出“以旧换新”政策，旨在降低居民购房成本，激发市场需求，促进市场活跃度。在供给端推出“保交房”政策和去库存相关政策，通过加快存量商品房去库存，改善市场供需失衡问题，提升市场信心。

上述举措的实施，不仅有助于化解当前房地产市场的风险，也为行业的长远发展提供了坚实的支撑，期待后续政策的进一步优化和创新，以实现房地产市场的平稳健康发展。

从上半年的表现来看，房地产行业在政策密集推动下，市场供需指标呈现向好迹象。供给端整体缩量，库存去化，需求端购房成本降低，带动成交环比改善。然而，行业整体仍面临压力，前期政策效果和带动力度需进一步观察，市场处于筑底阶段，供需双方相互博弈。

为推动房地产行业健康发展，建议围绕新模式，建立符合时代要求的房地产发展体系，重点从三方面发力：制度新模式、企业新模式、房地产金融发展新模式。

具体来说，制度新模式是指，要形成住房及相关制度的有机循环健康系统。处理好保障、支持与市场的关系，赋予城市政府调控自主权，因城施策。加大保障性住房供应，完善市场化商品住房制度，关注多样化和改善性住房需求，厘清保障房与商品房的边界及职能。各地需落实“市场+保障”双轨制执行标准，细化消化存量、优化增量住房政策。

企业新模式是指，助力企业从重开发向重运营服务模式转型。提升专业服务质量，发展数字化、智慧化地产科技，注重ESG驱动。政策应提供良好生态环境。

房地产金融发展新模式是指，形成“投融建管退”闭环。压实各方责任，推进白名单融资协调机制，探索多层次、全链条投融资模式，解决资金问题。

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本文系未央网专栏作者发表，属作者个人观点，不代表网站观点，未经许可严禁转载，违者必究！首图来自图虫创意。

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