零售银行大转折：房贷走下「神坛」

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历史性的一刻：多年狂飙之后，中国个人房贷余额迎来负增长。

据央行最新发布的金融机构贷款投向统计报告，截至二季度末，个人住房贷款余额38.6万亿元，同比下降0.7%，增速比上年末低1.9个百分点。

作为银行业最重要的资产与盈利来源之一，随着房贷走下“神坛”，商业银行的经营战略与业务结构也将面临深刻变迁。

尤其，零售业务站在了转折路口。

1985年4月，建设银行深圳分行借鉴香港住房按揭贷款的方式，向南油集团85户“人才房”发放我国第一笔个人住房按揭贷款。

不过，由于当时国内商品房市场仍在起步阶段，加之相关制度环境尚未成熟，房贷业务规模整体有限。直到1997年，央行颁布《个人住房担保贷款管理试行办法》，为房贷大发展扫清了障碍。

2008年国际金融危机爆发，中央和地方纷纷出台楼市刺激政策，鼓励金融机构加大对房地产领域支持力度，包括降低首付比例、利率打折，开启了房贷黄金时代。2009年，个人房贷累计新增1.4万亿元，年末余额同比增长47.9%，增速比上年末加快37.4个百分点。

随着楼市调控政策的变化，房贷业务也呈现显著波动。个人房贷的第二波高峰出现在2016年，当年个人房贷余额19.14万亿元，同比增长35%；全年增加4.96万亿元，同比多增2.31万亿元。

2017年至今，个人房贷增速一路下行，到2022年末，个人住房贷款余额38.8万亿元，同比增速降至1.2%，到今年一季度增速下落至0.3%，最终在二季度走向负增长。

过去15年里，个人房贷从2008年末的2.98万亿元增长到二季度末的38.6万亿元，增长12倍。而从个人房贷占金融机构全部贷款余额的比例来看，也从2008年末的9.31%上升到了二季度末的16.74%。

考虑到个人房贷长期以来的超低坏账率，其盈利贡献还要远高于余额占比。

从想方设法多贷款，到“砸锅卖铁”多还款，不过两三年的时间。

愈演愈烈的提前还贷潮导致房贷负增长。在7月14日举行的国新办新闻发布会上，央行货币政策司司长邹澜有过解释：因为利率关系的问题，提前还款增加幅度比较大，持续时间也比较长。虽然投放保持较大增长，但提前还款也在增加。

今年上半年，个人住房贷款累计发放3.5万亿元，较去年同期多发放超过5100亿元。如此巨大的增量，亦未能阻挡提前还贷浩浩汤汤。

与此同时，上半年，新发放个人住房贷款加权平均利率为4.18%，比上年同期低107个基点。降息幅度不可谓不大，但仅针对新增房贷，前些年发放的存量房贷利率仍然处在相对较高的水平上。

调整存量房贷利率势在必行。邹澜公开表态，“按照市场化、法治化原则，支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或新发放贷款置换原来的存量贷款。”

接近40万亿的贷款，哪怕1个基点的利率变化，都将产生10亿元级别的影响。考虑到还有相当规模的存量房贷利率超过5%甚至6%，调整空间不容小觑。

这是朝自己开刀割肉，而且是一大块肉。尽管监管层强调了“市场化、法治化原则”，但，形势比人强。

对金融机构而言，意味着什么？

目前，个人房贷占金融机构全部贷款的1/6，其中占到居民贷款的半壁江山。

在两年前发表的《零售含房量：房贷究竟有多重要》一文中，新金融琅琊榜提出了一个名为“零售含房量”的指标，也就是个人房贷占个人贷款的比重，将之作为观察商业银行零售业务发展的重要参考。

2022年，六大行个人房贷规模排名前六，其中建行、工行、农行居前三，且规模均超过5万亿元；在股份行中，招行、兴业和中信排在前列，分别为1.39万亿元、1.10万亿元、0.98万亿元。

从零售含房量来看，个人房贷占个贷比例最高的是四大行，均超过70%，建行与工行更是超过78%；股份行里，兴业、中信、浦发的占比靠前，分别达到55.59%、46.10%、46.09%。

再来看个人房贷占全部贷款的比例，去年共有9家上市银行超过20%。其中，邮储、建行和中行占比最高，分别为31.37%、30.96%和28.08%；在股份行中，平安、招商和兴业分别达到23.53%、22.96%和22.02%。

存量房贷降息影响几何？据中泰证券测算，假设10%、30%、50%存量按揭调降80bp，对上市银行息差影响分别在1.08bp、3.23bp、5.38bp，对税前利润影响分别在1.1%、3.3%、5.5%。浙商证券预计，存量按揭利率的调整将影响银行业息差5bp，拖累营收2.1%、净利润5.3%。

除了降息冲击，还有日渐抬头的坏账风险，一旦形成“双杀”，将彻底撼动个人房贷的“压舱石”地位。从2022年财报披露的数据来看，所有银行的个人房贷不良率都在上升，一些中小银行甚至是跳升。

显然，含房量越高的银行，受到的冲击将更为剧烈。

个人房贷还会继续负增长吗？

换句话说，就算存量房贷普遍调整到4.18%，与新发放房贷利率持平，又能在多大程度上抵消提前还贷压力呢？

邹澜在上述发布会上提到：“提前还款的原因也不是单方面的，还有理财收益率等其他因素的影响，理财打破了刚兑，去年年底甚至有一些破净的现象，大家觉得不合算，所以做了一些资产配置调整。”

当前，三五年期存款利率不到3%，一年期定期存款利率不到2%，理财收益3%左右还不保本，并且波动越来越明显。更重要的是，居民对房价的预期已经发生重大变化，进而对房贷成本空前敏感——哪怕4.18%的房贷利率，其吸引力仍存疑。

站在银行的角度，这些年经营压力不断加大，同时决策层对银行在政治性、人民性等方面有着更高的期待，导致净息差越来越窄，赚钱越来越难，也就更为依赖个人房贷所带来的稳定利润贡献。

要么牺牲息差，保住存量；要么牺牲存量，保住息差。在未来一段时间里，监管层与商业银行将在息差与存量之间寻找平衡点。

此外，需要指出的是，个人房贷从来就不是一个纯粹的市场化业务，它在楼市过热时通过加息扮演了类似于“房产税”的角色，而在楼市偏冷时又以降息的形式去“补贴”居民。除非楼市还将重新前些年的高光时刻，否则房贷的普惠属性终将成为主流，变成一项薄利业务。

无论怎样，个人房贷的躺赚年代过去了，银行必须面临比以往更艰难的经营环境。而高度依赖房贷的零售银行，其生存根基已然撼动，转型刻不容缓。

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