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住房问题既关系经济金融的健康发展,又关系人民群众的幸福安康。在人口持续流入的大城市,租售比背离严重,租赁住房普遍面临沉淀资金大、租金收益率不高、投资回收周期长的困境。多国经验已经证实,发展租赁住房REITs,是引导多主体投资、筹集长期权益资金、增加租赁住房供给的有效渠道。
清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心近期发布研究报告《多措并举,推动保障性租赁住房REITs常态化发行》。报告在总结分析保障性租赁住房既有政策土壤的基础上,有针对性地剖析了首批保租房REITs实现收益率达标、成功发行的关键,并对未来保租房REITs常态化发行给出相关政策建议。
保障性租赁住房是我国住房租赁体系的重要组成部分。2021年6月,国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》(以下简称《意见》),明确了保障性租赁住房基础制度和支持政策。2021年《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点工作的通知》(以下简称“958号文”),将保障性租赁住房列入试点范围。2022年8月31日,首批三只保障性租赁住房公募REITs(以下简称“保租房REITs”)上市交易。
本报告在总结分析保障性租赁住房既有政策土壤的基础上,有针对性地剖析了首批保租房REITs实现收益率达标、成功发行的关键,并对未来保租房REITs常态化发行给出相关政策建议。
一、多种政策支持叠加,提高保障性租赁住房项目收益率
(一)多种方式供应土地,旨在降低土地获取成本
降低土地获取成本,是加快发展保障性租赁住房的关键。人口净流入的大城市和省级人民政府确定的城市,经城市人民政府同意,允许保障性租赁住房项目以多种方式低成本获取土地。2021年、2022年累计筹建的330万套(间)保障性租赁住房中,利用存量土地和房屋建设的约占70%,利用新供应国有建设用地建设的约占30%。自然资源部要求各地在编制年度住宅用地供应计划时,单列租赁住房用地计划、优先安排、应保尽保。
(二)联合审批认定,配套补贴、水电气、税费等优惠政策
《意见》出台后,利用非居住存量土地和非居住存量房屋建设保障性租赁住房,可由市县人民政府组织有关部门联合审查建设方案,出具保障性租赁住房项目认定书后,由相关部门办理立项、用地、规划、施工、消防等手续,并纳入工程质量安全监管,项目合法性问题得以解决。对符合规定的保障性租赁住房项目,可以享受财政补贴。
(三)银行贷款长期低息支持,支持企业发债
对于自持性质的保障性租赁住房项目,银行向自持主体提供最长可达25年的贷款,部分项目实行5年期贷款市场报价利率(Loan Prime Rate,简称LPR)下浮10%的优惠利率。对于向非自持的非改居等项目,可以向住房租赁企业提供最长8年的经营贷款。政策支持银行业金融机构发行金融债券,募集资金用于保障性租赁住房贷款投放,相关贷款不纳入房地产贷款集中度管理。
二、保障性租赁住房项目收益率是成功发行REITs的关键
在经济发达、人口净流入、保障性租赁住房需求量大的一、二线城市,租售比严重背离,将租赁住房为底层资产发行REITs,面临一个基础性难题:收益率过低。重资产模式下,提高收益率可以通过增加收入、降低物业获取成本和运营成本来实现。其中,增加收入,可以通过提高出租率、增加服务品种和规模来达到。降低物业获取成本,主要包括降低土地获取成本和建设(改建、改造)成本,相对于建设成本,土地获取成本可以更多地通过政策支持来实现。降低运营成本,主要通过提高管理效率、降低维护成本等实现。
首批保租房REITs底层资产优质,分别位于北京、深圳、厦门,且均为核心区域,周边人口净流入稳定、租房需求旺盛、产业配套成熟、租售比较高,为项目长期运营的持续性和稳定性提供了保障。土地获取成本较低、项目运营成本较低、出租率较高,成为此次保租房REITs项目收益率达标并成功发行的主要原因。
(一)土地获取成本较低
近年来,我国房地产市场租售比较低。在市场化租售比较低的背景下,保障性租赁住房需要从土地成本端着手提升收益率。首批保租房REITs的平均评估增值率(评估价值/账面原值-1)达27%。其主要原因是项目收购时间较早,成本较低。较低的土地获取价格直接提高了租售比,三单均超过6%。
(二)固定管理成本、享受税费减免优惠
租赁住房项目运营,是“三分建设、七分管理”。运营期间, 随着出租率的提升,成本费用在营业收入中占比将逐渐下降。税费方面,北京项目为公租房,占地免征城镇土地使用税,其经营管理单位免征增值税、印花税、房产税等。厦门、深圳项目也享受了不同程度的税收优惠,税费非运营支出约占12%。
(三)项目现金流稳定
首批三只的保租房REITs项目租金较周边市场租金水平平均折让40%左右,租金年涨幅在2%—3%,远低于市场水平。出租率方面,深圳、厦门两项目均接近满租,北京项目平均入住率约为95%,且厦门、北京两项目租金收缴率均接近100%。北京项目以三年期租约为主,厦门项目以一年期租约为主,深圳项目以企业租户为主。
三、 优化政策设计,推动保障性租赁住房REITs常态化发行
我们认为,保障性租赁住房REITs常态化发行,还需进一步优化政策设计,降低税收、土地等关键成本,在保护投资者财产安全和保障收益的前提下,探索与保障性租赁住房资产形态相适应的政策及产品设计,推动金融高质量服务实体和民生。
(一)加大税收优惠,降低发行、运营环节税收负担
现有政策已对公租房明确了包括土地使用税、房产税、增值税、印花税、契税的优惠政策,但对保障性租赁住房,只明确了增值税、房产税的优惠政策。不管是发行环节还是底层资产运营环节,税收负担都存在下降空间。建议基于住房租赁发展实际状况,借鉴国际经验,尽可能简化租赁住房税收体系和REITs结构设计,进一步完善保租房REITs的税收优惠政策。
(二)优化土地出让机制,降低用地成本
土地出让价格、土地出让金缴纳方式,是降低用地成本的两个核心要素。建议进一步优化土地出让机制,建立租赁住宅用地基准地价,如此,可以更大限度地降低用地成本。同时,建议调整土地出让金收取方式,改为按年收取,降低企业前期开发压力。如此,有利于鼓励房地产开发企业参与到保障性租赁住房的开发、运营中,为高质量发展时期房地产行业探索新发展模式夯实政策和实践基础。
(三)适应保租房资产形态,探索优化REITs规则
在现有规则下,只有新增国有出让用地才符合REITs发行要求。建议在不断完善、健全监管环境的背景下,在保护投资者财产安全和保障收益的前提下,适应多种资产形态,探索优化保租房REITs的政策及产品设计,将更多类型的资产形态纳入REITs范畴。同时,试点阶段适当放宽对保障性租赁住房这一类别资产规模、运营年限的要求,因地制宜,兼收并蓄,发展中国特色的REITs模式。
报告作者林甦、赵航为清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心研究专员。本文首次刊发于《清华金融评论》2022年10月刊。
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