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文/郭翔宇 清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心创新研究总监、高级研究专员；曲悦 清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心高级总监

中国居民家庭资产以住房为主

报告认为，中国家庭的住房拥有率远高于其他国家，在当前共同富裕的原则下，建立我国居民对房地产和地产相关金融资产的科学认知和风险意识，是十分必要和迫切的。特别是在当前“房住不炒”的房地产行业重要转型阶段，传统房地产投资的模式和市场预期显著改变，如何更新投资理念，理性选择有效的产品，也成为亟须普及的重要题目。

研究指出，住房既是基本的消费品，也是重要的投资品。房产还具有良好的抗通胀性，与物价水平在历史上保持着非常高的相关性，这也是房产的风险低于债券的主要原因。

“房住不炒”的政策遇到房价下行周期

研究认为，购买住房主要面临三重风险：价值波动风险、流动性风险及政策风险。2021年开始，房屋交易量大幅下降，部分城市房价下跌明显，究其原因，正是预期转低。如今房价的趋势不明朗，许多买家，特别是以投资为主的购房者选择了观望。因此，从个人长期投资的角度，正视和理性评估房地产投资的收益及风险，正当其时。

“房子是用来住的，不是用来炒的”，这一定位明确了政策对于房地产市场的态度——对刚需购房者提供购房优惠，对于首套房贷首付比例和利率的优惠；建立长效住房机制，增加长租房、保障性租赁住房的供给，建立租售同权的机制。在这一政策条件下，居民在考虑购房时应把居住作为首要目标。刚需人群应在考虑风险和可负担程度的前提下，选择合适的房产，并合理利用优惠政策的住房抵押贷款进行购房。

报告指出，纵观我国居民住房发展历程，经过几十年突飞猛进的发展，房地产业行业正在从增量开发时期转变到存量管理时期，不动产相关的金融资产也在资产支持证券（Asset-Backed Security，简称ABS）、不动产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts，简称REITs）等领域不断发展。非刚需及改善型人群若以资产增值为目标，投资观念也应当进行更新，与时俱进。

个人投资者如何正确理解REITs

个人投资者如何在不直接参与购房、炒高房价的同时享受不动产价值上升带来的财富增长？REITs或将逐渐成为一项可行的替代工具。现阶段中国的公募REITs仍以探索基础设施和保租房REITs为主，没有涉及国际主流的商业、办公、公寓等类型，但是许多在国际上表现良好的分类，比如工业物流，数据中心等底层资产类型已经被包括在试点范围内。前阶段证监会也发文称，将深入推进公募REITs试点，扩容至保障性租赁住房公募REITs。

REITs继承了房产所具有的许多优点：首先，因为资产的强制派息，REITs能够提供稳定的现金流，凭借其底层资产对不动产的依附性而具有良好的抗通胀性。其次，REITs与股票、债券之间的相关度不高（为0.5-0.7之间），可以作为良好的资产配置分散风险。最后，REITs的杠杆率相对于股票较低，部分国家对于REITs的杠杆率限制在50％左右，美国等国家没有杠杆率的限制，但是实际负债率并不高。

此外，REITs相比于直接投资房产也具有优势：首先，投资REITs的份额更小，居民可以拿出几百元参与REITs投资，而买房最少也要几十万甚至上百万的投入。其次，REITs的流动性强、透明度高，REITs可在证券市场进行交易，投资者在线上即可完成，同时配有完善的信息披露制度，且会分配绝大多数收益给投资者，运营透明度高。另外，REITs股债兼备，一方面REITs的份额是股权形式，另一方面REITs普遍有较高比例的强制派息要求，也即具有一定的债券特性。

同时，研究也相应总结了REITs投资的风险，主要表现在三个方面。首先，REITs的价格是由二级市场决定的，资产价格波动会大于房价。其次，REITs的估值方法与上市公司不同，投资者相对不熟悉REITs自身的估值方法。最后，REITs并不是炒房的替代品。REITs是一个高股息分配、抵御通胀、有分散化价值的金融产品。REITs本身持有的底层资产是基础设施不动产（或未来保障性租赁住房），其特点是拥有稳定的现金流，价格波动较住宅类不动产较低。

最后，针对我国REITs未来发展，研究提出了三点政策建议及展望。其一，投资者可通过购买REITs继续给市场注入活力伴随经济发展，并伴随市场进行成长。其二，建立购房以外的住房机制，赋予居民购房外的更多选择。其三，完善与REITs相关的金融体系。

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本文系未央网专栏作者发表，属作者个人观点，不代表网站观点，未经许可严禁转载，违者必究！首图来自图虫创意。

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