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中国经济正转向高质量发展阶段，“十四五”规划纲要明确提出“推动基础设施REITs健康发展，有效盘活存量资产，形成存量资产和新增投资的良性循环”。历经多年探索，2021年中国公募REITs以基础设施领域为切入点，破冰前行。如何总结基础设施公募REITs试点经验，立足长远，推动建立中国公募REITs长效发展机制，已成为政策制定者、市场参与方及行业研究机构面临的重要课题。

4月16日，2022清华五道口全球金融论坛全体大会三召开，聚焦“基础设施建设与REITs探索实践”。来自相关政策部门、已上市REITs原始权益人、投资机构、学术及行业研究机构的多位专家代表出席并展开深入讨论。

本场大会由清华大学五道口金融学院院长助理、副教授刘碧波主持。

图为刘碧波主持会议

完善相关法规，优化运行机制，加强投资者教育，推动公募REITs行稳致远

全国政协委员，中国证券监督管理委员会原主席肖钢发表了题为《推动基础设施公募REITs健康发展》的演讲。他表示，推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）健康发展，其重要性已上升到国家层面，公募REITs有助于构建投资领域新发展格局，提升资本市场服务实体经济的能力和质效，拓宽投资产品与渠道，助力基础设施领域从重资产向重运营转变，完善基础设施资产市场化定价机制，有效盘活资产，增强运营活力与效益。目前，我国公募REITs试点项目示范效应良好，同时也需要深入总结实践经验，优化完善，以推动公募REITs行稳致远。为此，肖钢提出三点建议：一是研究修订相关法律或制订单独法规，确立REITs性质定位，构建一整套适应REITs特点的发行、上市、交易、信息披露和投资者保护等制度规范；二是优化运行机制，鼓励优质资产参与试点，促进基础设施专业运营能力与资本运作能力的有机结合与共同提升，形成符合我国实际的市场化评估定价体机制；三是进一步扩大宣传，加强投资者教育，落实投资者适当性管理，培育理性投资、长期投资、价值投资的理念。

图为肖钢发表演讲

持续优化完善制度，推进REITs市场高质量发展

上海证券交易所党委委员、副总经理卢大彪总结了我国基础设施REITs试点取得的阶段性成效，分享了对于REITs市场建设的思考，以及上交所下一阶段的工作重点。他指出，基础设施REITs试点整体符合预期，具体表现为：在现有条件下找到了可落地、可操作的实施路径和方案；挖掘出一批优质试点项目，聚集效应初步显现；REITs市场运行平稳有序，投资者认可度较高；基础设施运营稳健，业绩表现超过预期。卢大彪表示，作为资本市场的新型大类金融产品，REITs在服务国家经济建设方面可大有作为，但同时也需要各方保持开拓进取、主动创新的拼搏精神，协同推进REITs市场深化改革。关于上交所下一阶段的工作重点，他提到，一是抓好重点项目、示范项目落地；二是持续完善REITs配套机制，做好扩募储备工作，适时推动REITs专项立法；三是优化审核机制，提高审核质效；四是做好市场监管和投资者教育，保护中小投资者的合法权益。

图为卢大彪发表演讲

中国公募REITs扩募与扩容是大势所趋

美国威斯康星大学麦迪逊分校威斯康星商学院John P. Morgridge杰出讲席教授邓永恒，招商局蛇口工业区控股股份有限公司总经理助理余志良，中金研究部董事总经理、大中华区房地产研究主管张宇，在圆桌环节分享观点，围绕REITs的价值与意义、公募REITs的市场表现、治理机制、交易结构，以及底层资产扩容等问题进行了深入探讨。圆桌环节由清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心副主任、理事，高和资本执行合伙人周以升主持。

图为圆桌讨论现场

邓永恒认为，可负担住房是社会持续发展的基础。目前，我国房价收入比居高不下，城镇居民住房可支付能力不足，迫切需要发展长期可持续的住房市场体系和与之配套的安全稳健的资本市场，REITs就是其中一种适用的金融工具。国际经验表明，与其他地产类投资相比，公募REITs的风险相对低，收益稳定性和流动性相对高。REITs的发行可以有效盘活优质底层资产，增加可支付住房供给。

图为邓永恒分享观点

余志良表示，公募REITs完善了基础设施领域的投融资体系，有效协助企业实现产融结合。对于原始权益人而言，一是协同企业的长远战略，更重视空间轻资产运营及服务能力，由“重资产”向“轻重结合”转变，符合行业发展趋势。二是可以有效盘活存量资产实现“投资-运营-盘活-再投资”的良性内循环，促进资产的规模化发展。三是提升原始权益人的专业化经营水平，从传统的资产运营机构迈向“资产管理”，开始关注资产的价值与组合。对产品结构，长期来看建议未来或可通过立法简化REITs多层级的产品结构，使原始权益人更直接地参与治理。

图为余志良分享观点

张宇指出，自去年四季度开始，我国公募REITs价格快速上涨，大盘股指下行期间仍保持逆势上扬态势。究其原因，一是REITs长期收益、现金流表现的稳定性提供了非常强的防御性，使其在股市大幅波动时具有避险表现。二是已发行公募REITs的底层资产优中选优，产品供应有限，流通规模偏小，市场呈现僧多粥少局面。扩募机制的适时推出，将增加有效资产供给，扩大REITs市场规模，进一步稳定REITs市场价格。政策在鼓励更多长线资金以及价值投资导向的机构进入REITs市场，同时也在加强投资者教育和信息披露。

图为张宇分享观点

周以升总结表示，基于房地产市场大历史观，公募REITs的扩容和丰富化是必然趋势。参考国际经验，REITs的推出完善了房地产行业投融资体系，有助于盘活存量、解决债务问题、促进行业转型。从整体布局看，REITs吐故纳新、存量盘活和新增业务之间的协同环节非常清晰。结合我国经济发展以及基础设施和不动产投融资领域的实际情况，找到适合我国国情发展的道路，是市场监管者和参与者面临的课题。清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心长期关注公募REITs理论研究及实践探索，已启动相关课题研究，研究成果《基础设施公募REITs的中国实践和未来展望》专著将于今年正式出版。

图为周以升分享观点

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