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我们对美国房价的刻板印象似乎一直是“涨不太动”，还得刨去保有的税务成本和维护成本，因此投资美国房产似乎一直都不算是特别好的选择，除非配合家庭移民计划，否则吸引力不大。但从新冠疫情爆发至今，这个刻板印象正在被颠覆。

“愉见财经”陪各位从头说起，看看过去100多年和最近这两年，美国楼市都发生些什么。

根据2013年诺贝尔经济学奖得主凯西·席勒编纂的美国房价指数，从1890年到2013年的123年中，美国房价平均内生年化增长率为3.07%，但鉴于平均CPI通胀率为2.82%，因此矫正通胀因素后，123年来房价的平均年涨幅只有0.25%，温和程度可见一斑。

但是不是纵观过去的130余年，美国房子都没啥买头呢？

不是的。在这贯穿了两次世界大战和大萧条的时间跨度里，有过四个阶段，美国的房价是涨势喜人的。第一次是二战中后期。第二次是整个70年代加上80年代初，伴随着婴儿潮，美国市场涌现了大量住房需求。但受此后的公寓投机崩盘、石油危机、布雷顿森林体系瓦解等一系列事件影响，整个70~80年代的美国房价又是上蹿下跳的，涨了多少起来，还能跌了多少回去。

第三次我们都非常熟悉了，从1997年到2005年，美国房价8年里涨了约80%，主要因素是泡沫叠加，次贷筑高了资金空转的杠杆。而此后的结局注定是泡沫破裂。为了抑制楼市投机，在时任美联储主席格林斯潘的主导下，从2003年至2006年，美联储连续17次加息，将基准利率从1%提到了5.25%。贷款利率的上升传导至资金杠杆，使其无以为继，2007年美国次贷危机爆发，2008年火烧连营成了全球的金融危机。

2007年之后，美国房价也“一夜回到解放前”，一路跌到了2011年，直到2012年才重新开启温和上涨通道，直到疫情爆发。

疫后至今，是美国的第四次房价飞涨，从年化涨幅来看，比起前三次都有过之而无不及。根据美国房地产经纪人协会（NAR）的数据，以全美在售房屋价格中位数为参考，过去一年里，美国房价上涨幅度超过了14%。

大涨之后就该消停了吗？恐怕完全不会。

首先，美国民众的心态那是看涨不看跌，根据纽约联储5月份发布的月度消费者调查显示，受访者预期房价还要继续涨。

再来点有调研有凭据的。高盛的最新分析预计，美国房地产市场供需持续失衡，将在今明两年带来两位数的房价上涨，且到2024年，房价的上涨速度将远远超过公认的2007年前夕的那一段房地产泡沫。高盛并称：“房价飙升的溢出效应将使即将到来的恶性通胀不会是暂时的。”

美国房价缘何进入史上第四次大涨呢？“愉见财经”觉得主要原因有四大点。

首要原因，是货币宽松，泡沫又起。为了让美国经济从疫情的泥沼中走出来，美联储进入放水模式。高盛分析师Ronnie Walker在分析房价大涨原因时也首要提到了拜登数万亿的经济刺激。

观察点一，可以看M2。2020年美国的M2同比暴增25.8%，多出来的货币总要有去处。楼市自然是管道之一，而其它管道还包括美股、比特币等。从纳斯达克指数来看，过去一年的涨幅约为60%。

观察点二，可以看房贷成本。2019年美国30年期的抵押贷款利率为3.7%左右，到了疫情笼罩下的2020年，这一利率跌到了2.7%上下，便宜了整整1个百分点。美国VOX NEWS分析说，疫情后的抵押贷款政策，已经使供房压力创下近40年以来的最低水平。

促动房价上涨的第二个原因，是民众的购房意愿明显提升，其中既包括百姓在疫情期间体会到有房的稳定感，因此激发购房需求，也包括拥有资本的富人涌入房地产市场谋求获利。

需要补充说明的是，疫情之前，拥抱自由主义经济的美国民众和我们中国人的消费观念是截然不同的，购房对于他们来说并非必选项，他们可以接受长期租房，隔个几年就举家迁徙。加之2007次贷危机的爆发进一步打击了美国人的购房意愿，他们不认为房子是必然的保值品，相反还有诸多保有成本，所以相对而言，更愿意把钱花在日常消费上。但疫情改变了部分美国人的想法，因为租房是相对不稳定的，而且租金也随行就市正在大涨，传染病大流行时期，居者有其屋、有其自己的房产，才算有了安稳的庇护所。

促动房价上涨的第三个原因，是美国人在涨势里也会有捂房的心态啊。据Redfin首席经济学家Daryl Fairweather分析称，看到楼市大涨，现在美国房东普遍惜售，所以市场上新挂牌的房源十分紧缺。

一个佐证数据是，根据NAR统计，当前美国在售住宅存量已经同比下降25.7%，为有统计以来之最。

促动房价上涨的第四个原因，或许也和美国新一届政府在对待外来移民和外国人持有美国资产等事务上态度更为开放，因此也吸引海外资金流入美国房地产市场。

最后说个花边新闻：在这轮房价大涨中，踏空的美国民众也是会犯愁的，他们敏感甚至恐慌。据CNBC援引谷歌的一份基于搜索量的报告称：房价稳不稳都快成美国人心病了。

报告显示，在过去的一段时间，“住房市场何时会崩盘”的搜索量暴增2450%；“楼市为什么这么火爆”的搜索量曾在一周内翻了一倍；“2021年卖房，涨多少钱合适”的搜索频次也在激增。

颇为有趣的是，“吃不到葡萄说葡萄酸”的心态好像是全球化的。据谷歌的这份搜索量报告，很多美国未购房者正在社交媒体上一个劲地“唱衰”楼市。他们中有人表示：“房价赶紧崩盘吧，我好去抄底”……

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