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文/曾杰律师，金融犯罪辩护律师，广强律所高级合伙人暨非法集资案件辩护与研究中心主任、卢捷培律师，广强律所非法集资案件辩护与研究中心核心律师（未经曾杰律师本人许可，不得转载）

近期，关于深房理被举报教唆购房人骗取购房资格，涉嫌非法集资的讨论引发公众注意。

其中，关于非法集资的有关举报，根据深圳市七部门的公报，深房理被举报以合资入股、众筹等名义，向不特定对象募集资金用于购房并承诺返还收益，涉嫌非法集资的行为。而根据相关权威媒体的调查，深房理被举报涉嫌非法集资的事项主要有两点：

第一是帮助他人众筹买房，具体方式是购房人通过以合资入股众筹炒房的名义，向群内会员募集资金用于购房炒房。

第二则是其推出的类似信贷中介功能，即其小程序中的帕累托值功能，即让会员把钱放到深房理，再放贷给有需要的会员。

另外还有一个引发争议的功能或行为，即深房理小程序中提供了一个“股份大厅”功能，提供了房产份额持有会员间的交易变现功能。

1. 帕累托值功能：与非法集资关系最密切的功能

深房理推出该功能，表面类似于P2P，但实际上，该行为和P2P提供了网贷信息中介服务有区别。首先，网贷信息中介提供的是出借人和借款人之间的直接借贷关系，属于一种直接融资模式。而根据媒体调查，有钱的会员，可以把闲钱放在这个板块，平台承诺相关的定期利息，然后需要资金的会员，可以在这个板块高息借贷，借钱买房，而平台就属于一个赚取利息差的角色。

如果调查结论为真，那这种就不属于P2P，P2P本质是一个信息中介，而这种帕累托模式属于一种资金中介模式，即存在资金池，面向公众吸收资金，并且承诺保本付息，此种行为，就属于将信息中介变为资金中介，变直接融资为间接融资，实际上就是承担了只有银行才能开展的面向社会公众开展吸收存款的特许业务，属于一种非法吸收公众存款行为。

当前很多P2P之所以被定性为非法吸收公众存款罪，关键问题不是其提供了P2P服务，而是提供了这种资金池模式下的融资服务，同时还面向公众发放贷款，涉嫌非法放贷。当然，面向公众非法放贷需要达到年化利率超过36%的标准才能定罪，否则属于一种无牌照开展放贷业务的行为，不属于该类刑事犯罪，因此需要进一步的调查和证据结论。

因此，该功能会成为深房理目前最敏感的一个功能，只要该功能的存款会员超过30人，承诺保本付息的证据明确，就达到了刑事立案的最低标准。

2. 众筹代持买房，关键点在于是否承诺保本付息和确定融资主体

这里需要注意的是，在非法集资案件中，对于行为主体的多个行为，是独立判断的，因此，前文所述的帕累托值那种面向公众直接吸存的行为即便是被认定为非法集资，但是其他功能比如众筹买房是否涉嫌非法集资，也需要单独判断，在调查时不会出现“性质连坐”。

在这类众筹集资买房的行为中，“集资主体是谁”是首要问题，一般司法实践认为，是作出保本付息承诺的主体，这里的保本付息承诺，即保证不论房子价格涨跌，都会给参与众筹的出资人一定比例的回报的形式。这就把共同出资购房这种存在下跌亏损的股权投资行为，变异为一种具有固定利息承诺的债权投资行为。而如果是债权投资行为，就可能会构成刑法意义上的非法集资犯罪，即非法吸收公众存款罪。

刑法定义中的非法吸收公众存款罪，需要同时达到四个条件，即“四性”，包括非法性，即未经有关部门依法批准或者借用合法经营的形式吸收资金；公开性，即向社会公开宣传；利诱性，即保本付息承诺，承诺在一定期限内以货币、实物、股权等方式还本付息或者给付回报。

举例说明：

（1）众筹中，保本付息承诺是关键问题

深房理这种通过微信群等方式公开宣传，针对群内会员募集资金的形式，根据司法实践，认定为符合“公开性”“非法性”不存在太大的障碍，而是否针对不特定对象集资，一般认定的标准，是最高法2011年非法集资司法解释公布的人数标准，即是否针对超过30人集资。这里的30人，不是指群内成员的所有人数，而是指单个项目、楼盘的参与集资人数比如有31名出资者通过深房理的群，参与众筹集资购买深圳的某套房产，并且购房者A表示，如果购入后房价不管下跌还是上涨，他都愿意给予其他30名出资人年化收益10%的回报，那这种行为中，A就会被认定为集资人，从而涉嫌非法吸收公众存款罪，而其他30名出资人，则是典型的集资参与人。

有观点认为，实践中，也可以将代持人，也就是房产证上的产权持有人作为集资人进行指控，笔者认为这算一种调查或者确认集资主体的方法，但是不能排除实际集资人另外找有购房资格人代持的情况。

这种众筹的投资关系，事实上只是表面的，本质上，双方就是一种借贷关系，因此A会涉嫌非法吸收公众存款罪，而深房理在此种行为中的性质，如果仅仅只是提供了一个通讯交流群，一般难以认定为一种帮助他人非法集资的行为。但是，如果有证据能证明该群的组织者明知组建群的目的是为了保本付息承诺性的融资，或者在这种融资行为中提供了合同起草、审核或者担保的工作，或者提供专门的场所或者进行相关的信息传播培训，而且必须是对涉嫌保本付息承诺明知，也就是非法集资行为的合同提供了帮助行为，才能认定为一种对非法集资犯罪行为的明知。

（2）如果是真股权或者份额众筹，没有保本承诺如何定性？

而如果A并没有在与其他30人的众筹合同或者协议中约定保本付息承诺，或者叫旱涝保收承诺，而是约定所有31名出资人共同承担房价涨跌的收益或者损失，此时就不存在保本付息承诺，则不具有非法集资所要求的“利诱性”。此时，这种众筹模式不能定义为非法吸收公众存款，集资人的行为类似于一种擅自发行证券或者相关权证的行为，但是，刑法中，擅自发行股票证券罪的行为对象是公司的股票证券，而非这种多人共同出资买房的份额，这种本质属于一种多人出资契约，而非公司，因此不能以此罪名定罪。

因此，对于众筹买房行为，或者组织帮助众筹买房行为，最关键的问题是何时保本付息承诺问题。

3. 开设股份大厅行为，是否会涉嫌非法经营罪？

针对深房理的股份大厅模式，有观点认为这种行为属于一种非法发行房产类收益凭证，涉嫌非法经营罪，但是这里又引出另一个问题，即发行主体的确认，如果是单纯的契约类投资，各方确定收益规则，实际上发行主体就难以确定。即如果是房产份额的协议持有者在交易大厅内进行交易，深房理只是提供了场所，这种行为类似于一种地方类的股权交易所，其需要持牌经营，但这并非国家法律规定的一种许可制度，而是地方省市政府的一种行政许可制度，认定非法经营罪存在困难，

但是如果有相关主体提供了一种产权包装制度，即设计了相关份额分拆、组合类的产品或者提供支持帮助，这种行为就可能被定性为一种非法针对不特定对象发行房产类收益凭证或者基金的行为，从而被指控非法经营罪。

另外，关于七部门公开的其他问题，比如在购房环节作假及违规突破政策的“技巧”等等，是否会涉嫌骗取贷款罪等问题，笔者将会在专栏中后续讨论。

（以上内容系广强律师事务所非法集资犯罪辩护与研究中心主任曾杰律师、核心律师卢捷培对众筹集资炒房是否涉嫌非法集资相关问题的相关归纳与整理，希望对刑事辩护提供有益的帮助，欢迎广大同行提出批评与建议，多交流）

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本文系未央网专栏作者发表，属作者个人观点，不代表网站观点，未经许可严禁转载，违者必究！首图来自图虫创意。

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