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最近，蛋壳因减免租金“剪刀差”被送上热搜，随后又因“租金贷”惹争议。深圳市政法委员会向地方金融监管局与地方银保监局发出了《关于开展相关排查工作的通知》，《通知》要求金融监管局与银保监局尽快开展排查工作，全面了解蛋壳公寓及深圳市其他房屋租赁公司“租金贷”涉及的金额机构的名称和数量、贷款人数量和贷款金额等相关情况。其实，除了蛋壳，自如等中介公司都有“租金贷”业务。为什么他们都热衷于“租金贷”？

租金贷是个“金钱袋”

租赁市场被称为房地产的最后红利，对于出租中介来说，其利润主要依靠租入价格和租出价格之间的差额，加之一定的服务费收入。特别是长租公寓，存在着重资产、烧钱、回报周期长等特点，而租金贷在一定程度上可以显著改善长租公寓运营方的现金流。

租金贷其实是租客与金融机构签订的一个贷款协议，与中介平台无关，不过中介可以借助租金贷降低获客成本，借助时间差扩大自己的资金池。

以蛋壳为例，蛋壳先从房东那里租入房源，然后再找到租户进行出租，签合同时选择金融平台贷款一年的房租，金融平台便把一年的租金打款给蛋壳，最后租客按月把钱支付给金融平台。在这个交易过程中，蛋壳可获得足够的资金池去拓展房源；金融机构可借助这一场景增加贷款收入，同时帮租客分担租金压力。这种看似一举三得的模式深受中介公司的追捧。据公开资料，2019年前三季度，蛋壳通过租金贷获取的租金付款占公司租金收入的80%。

租金贷风险

租金贷的背后隐藏着巨大的风险，因为金融机构的介入导致租赁模型变得更加复杂，产业链环节加长后,链条的稳定性就至关重要,而一旦某个环节出现问题,这个模式就会崩塌。假如某租赁平台资金链断裂后跑路，房东会因为拿不到房租收回房子，而被赶出去的租客依然需要支付贷款。

此外，由于租金贷带来的诱人利益，导致某些中介使用种种手段诱导租客签订租房分期贷款，比如以押金减免、房租月付、房租优惠、甚至以“信用租房产品”等概念故意隐藏“贷款”字样，导致很多租客一直以为自己只是支付房租，但实际上租客已经不知不觉中背上了贷款。

而长租公寓运营方依托租金贷带来的良好现金流，进一步盲目扩张，导致自身经营不堪重负。据不完全统计，2018年以来，共有杭州鼎家、上海寓见等45家长租公寓陆续因资金链断裂、经营不善等原因破产，签订租金贷的租客成为最大的受害者。

租金贷能否生存？

目前，租金贷是一个被带坏了的“孩子”。如何让租房市场走上正确的金融道路是我们需要解决的问题。租房金融涉及住建部、银保监会等多个部门，正如中国银行业协会首席经济学家巴曙松所说，我们需要首先明确监管主体职权，之后制定统一的管理细则，形成一个约束性的制度安排。

站在风控的角度，租金贷模式的破裂其实为金融机构敲响了警钟。在这一业务场景中，承租人有较为明确的金融需求，但是在金融业务流程设计以及关键风险点把控方面却存在瑕疵，最终导致一些金融机构在租金贷业务上吃了大亏。在此业务场景中，长租公寓运营方充当了金融机构获客的代理人角色，并且有很多出租中介机构向金融机构承担了担保责任，但其本身并不具备相应的担保能力。

在针对此类业务的风险管控过程中，金融机构需要对垂直行业的经营模式有深度理解，打造适配于场景需求的金融产品与业务流程。住建部等六部门在2019年底发布的《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》中就要求，金融机构开展住房租金贷款业务，应当“按照住房租赁合同期限、租金趸交期限与住房租金贷款期限相匹配的原则，贷款期限不得超过住房租赁合同期限，发放贷款的频率应与借款人支付租金的频率匹配”。这就是在金融产品上的一种适配性要求。

在提供金融服务的过程中，对合作的场景方（B端）与每一名借款客户（C端）打造双层的风控机制，并在整体业务流程设计中，不能重获客准入、轻视贷中贷后管理，须对于资金流去向与使用情况进行监控，特别是对于此类资金流向中介平台大集中的业务模式，对平台的现金流情况与经营情况就要特别关注，不能仅针对底层单一借款人进行风险管理，将业务单纯理解为风险分散的2C零售信贷业务，会造成2B风控体系的缺失。

当然，在业务实践过程中，金融机构在搭建2B2C双层风控体系时，需要灵活采取多样化的方式来实施落地，包括但不限于合同约定、流程管控、采用公私联动业务模式等。

结语

不可否认的是，租金贷的出现促进了租房市场的繁荣和发展。由于产品和流程的不完善使得租金贷的口碑毁誉参半。其实，租金贷与其他金融产品相似，野蛮地坚持粗放式发展道路，只会导致产品服务趋于畸形，变成资本的吸血工具。如果某项金融服务想要健康的持续发展，需要更为适配的产品及业务流程设计、更为完善的风险管理体系建设，实现平台、金融机构、客户三方共赢。

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本文系未央网专栏作者发表，属作者个人观点，不代表网站观点，未经许可严禁转载，违者必究！首图来自图虫创意。

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