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近日，媒体再爆继深圳叫停“房地产众筹”一个月之后，仍有互联网金融平台开展房地产众筹业务，简直是“顶风作案”，屡禁不绝、屡教不改。

这些年，无论买房的还是没买房的，都为高房价叫苦不迭，人们对一切助推房地产泡沫的政策或产品都深恶痛绝。目前，互联网金融平台推出的“首付贷”、“房地产众筹”等产品不幸成为了典型代表，被视作助推房产泡沫的帮凶，引得市场中人人喊打。

在苏宁金融研究院高级研究员薛洪言（洪言微语）看来， 2015年，国内商品房交易额高达8.7万亿元，助推房市泡沫，市场倒是看得起互联网金融企业。对互联网金融企业而言，助推房价泡沫的黑锅轻易背不得。

房市调控，互联网金融成为重点关注对象

目前中国房地产市场冰火两重天，一二线城市饱受房价快速上涨之苦，三四线城市仍在苦苦去库存。就北上广深四个一线城市而言，调控房价是首要任务。在经历了近10年的屡调屡涨之后，互联网金融“有幸”走上前台，成为房价调控重点关注对象。

3月上旬，深圳、北京、上海三地先后摸底首付贷，加强首付款资金来源审查，并暂停首付贷产品。3月中旬，广州跟进调查首付贷。4月中旬，深圳、广州相继叫停房地产众筹业务。

一时间，首付贷和房地产众筹业务成为助推房市投机、推升房价甚至可能诱发次贷危机的元凶，市场中人人喊打。洪言微语曾撰文《楼市火爆毁了首付贷》为首付贷正名，然并卵。

那么，互联网金融两大产品在火爆的楼市中究竟发挥了多大作用呢？关于首付贷，大家讨论已经较多，下面洪言微语重点讲解下房产众筹的业务模式及其影响。

房产众筹是个什么鬼？

根据众筹参与人获得回报的不同，洪言微语大致将房产众筹分为四类，分别解读如下：

第一类是营销型众筹。这种模式下，众筹参与人的回报是优先选房权和优惠购房权，此外，众筹平台还会补偿一定的利息。参与人只是支付相应金额，获取对应权益，不涉及房产的购买和持有行为，本质上属于房产预售。笔者称之为营销型众筹，开发商以提前锁定潜在购房人为核心诉求。

第二类是拍卖型众筹。众筹参与人的回报是房产的拍卖收益。房产面向所有参与人进行拍卖，在底价的基础上价高者得，剩余的参与者分享拍卖收益。房产拍卖要求底价较市场有较大的折扣，因而这种模式更多是营销和宣传效果，成交量并不大。

第三类是博升值型众筹。这种模式下，众筹参与人的回报是房产出售差价。参与人先共同出资买下一套房产，房屋产权由代表性参与人或第三方机构代持，约定一段时期后（通常为1年）以市价卖出，参与人根据出资额分享升值收益。

第四类是REITs类众筹。这种模式下，众筹参与人的回报是租金收入。参与人共同出资成立物业管理公司，由物业管理公司购买并管理物业（商铺、酒店、公寓等），租金收入和退出时的物业增值是主要的回报来源。

除上面三种外，市场上还出现了其他一些个性化的房产众筹模式，但基本模式不脱离以上四种。

上述四类众筹模式中，前两类主要有开发商主导，核心诉求是促进房产销售，可看作是开发商销售方式的创新；第四类是变相的REITs产品，对于盘活商业地产具有积极作用；第三类属于投机性众筹，在房价快速上涨时具有很大的吸引力，本质上可看作房产投机行为。

如果真要从中挑出房价上涨的帮凶，显然只有第三类房产众筹模式符合条件。

谁是房价上涨的帮凶？

作为一个火了十余年的话题，关于谁是房价上涨的帮凶，市场上已经涌现出各种各样的解答，土地财政、货币放水、信贷支持、刚性需求、投机客、股市走牛甚至限购等都是原因。

事实上，房价的上涨往往是上述各类因素综合发挥作用的结果，单独侧重某一个方面都难免会有盲人摸象之嫌。当然，并不排除在特定时期、特定区域，个别因素会发挥主导性作用。但是，这个因素无论如何也不会是首付贷和房产众筹。

原因无他，金额太小。据前期地方政府摸排结果，深圳首付贷规模约25-30亿元，上海约30-40亿元，北京约40亿元，在总交易量中占比低于千分之五，怎么可能成为撬动房价快速上涨的主要因素。其实，可能连因素之一都算不上。至于房产众筹，交易量就更小了，以深圳市重点监控的9家房产众筹平台为例，截止4月1日成交量仅为5亿，其中深圳项目约为3000万左右，又能掀起多大的浪呢？

政策的空间

综上所述，首付贷和房产众筹不可能成为一线城市房价上涨的帮凶。即使对房价具有一定的刺激作用，也仅限于特定业务模式、且局限在特定地区；这类产品均属于开发商主导下的模式创新，其最初诉求是促进房地产销售，也的确发挥了相应的作用。

当前的房地产市场分化严重，这些产品可能不适宜在一二线城市大力推广，但应当为其在三四线城市发挥作用留下足够的政策空间。

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本文系未央网专栏作者发表，属作者个人观点，不代表网站观点，未经许可严禁转载，违者必究！

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