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目前我国的P2P网贷业务可谓是五花八门，多式多样，其种类居于世界之首。对于中国这样一个以房地产为支柱产业的国家来说，房屋抵押贷款业务也必将不会在P2P网贷行业中缺席。

P2P平台的房屋抵押贷款业务是指：P2P平台的借款人以自有房屋作为抵押物向出借人提供担保并在平台上发布借款需求的一种融资方式。

以房屋作为抵押虽然会因中国房地产产业的特殊性给P2P平台的出借人一剂强心针，但是这并不代表P2P平台的房屋抵押业务就一定是优质的融资业务。因为其特殊，所以相应也伴随着不少的“陷阱”，其常常会让P2P平台也看不清其真实风险。本文就将如何甄别P2P平台房屋抵押借款业务中的风险谈谈从实践中得来的经验。

一、抵押房屋有司法和行政限制的具有高风险

在P2P平台的房屋抵押贷款业务当中，如果当借款人不能履行还款义务的时候，平台有将借款人抵押的房屋进行处理并给予出借人相应的抵押偿付款的权利。不过，在法律上，如果当房屋先于抵押存在司法或者行政限制的时候，此房屋是不具有被抵押的权利的，与之相对应的是平台就不具备处理这类房屋的权利了。现实生活中，房屋司法限制一般是指房屋所有者因为司法纠纷导致其房屋被司法机关强行封锁;行政限制一般是指房屋为违章建筑、或之前有过交易备案但未撤销等。有司法和行政限制的抵押房屋存在两种风险。第一，当司法机关判决被封锁的房屋用于其他赔偿事项时，P2P平台就自动丧失了其处理权，投资人面临血本无归的风险;第二，即使房屋可解除司法或行政限制，但期限不确定或者可能过长，导致平台不能在适当时间内获得处置权，致其不能按时获得处置金，增加了垫付平台的流动性风险。查看房屋是否存在司法或行政限制的途径是去房屋所在地的房地产交易中心查询。

二、抵押房屋属性是“划拨”还是“出让”?

在我国，土地有两种基本的使用权证，一是出让，二是划拨。房产证上属性栏一般有标明是出让还是划拨。以出让方式获得的国有土地使用权是有偿和有时间限制的，土地使用者在设定的权利范围内享有对土地的使用，转让和抵押等民事权利，任何单位和个人不得干预;而以划拨方式取得国有土地使用权的，除了法律的特别规定外，没有使用期限的要求，一般只有国家机关用地，军事用地，城市基础设施建设和公益事业用地等其他用地可以以划拨形式取得，但其转让，出租，和抵押受到法律限制。

在P2P平台的房屋抵押贷款业务当中，如果借款人可能会进行抵押的房屋属性为划拨的话，那么平台需要考虑其风险。因为其受到法律的制约是不能随意进入抵押和转让市场的。一般居民的商品房若是划拨属性的话，表明其并未交纳土地出让金，而一般来讲土地出让金是一笔大数目，除此之外，还有大量繁杂的法律手续。因此，对于P2P平台来说，划拨类房屋具有极高的风险，一般不建议接受这类房屋的抵押。

三、抵押房屋尚有贷款未还，贷款属于二次抵押贷款

在现实生活中，房屋抵押贷款是一种常见的融资方式，也是融资机构乐于接受的抵押贷款种类之一。在P2P平台房屋抵押贷款业务当中，有时会出现抵押房屋存在尚未还清其他贷款的情况，再融资属于二次抵押。由于存在二次抵押，此类贷款的风险明显加大，不过这并不代表这类抵押贷款就完全不能做，在某些情况下其风险是可控的。

在法律上，二次抵押是合法的。对于P2P平台来讲，为了帮投资人争取最大利益和把关风险，对于二次房屋抵押贷款既要尽量争取也要谨慎查看。二次抵押的风险存在于：当借款人因某种原因不能履行还款义务的时候，处置房屋之后因平台出借人没有优先受偿权而可能得不到或者不能全得到赔偿。举例说明，如果A借款人拿自己房屋做抵押在B小额贷款公司贷款100万，之后又在P2P平台C 进行二次抵押借款30万，当A 因某原因不能还款时，处置完A的房屋后只得到了110万。根据优先受偿条例，B公司获得了100万的赔偿，而C的借款人只有10万的赔偿金。

为了规避风险，P2P平台在接受二次房屋抵押贷款时，一般需要了解此房屋首次抵押贷款的未还金额，对于存在较大未还金额的二次抵押房屋，在对房屋有准确的估价的基础之上，一般要么减少抵押的成数要么帮借款人偿还首次抵押的未还余额帮助平台借款人成为第一抵押债权人，即优先受偿人。

四、借款人有且只有一套房，且面积较小

在P2P平台房屋抵押贷款业务当中，如果当借款人抵押的房屋是借款人唯一的一套房屋，而且面积较小的话，其风险比较大。因为如果借款人因故无法履行还款义务时，即使根据抵押法平台出借人获得抵押房屋的处置权，但是由于借款人及其家人无其他安身之处拒绝搬迁时，就算平台申请法律援助，司法机关也会考虑到具体情况给予借款人及其家人人道主义的关怀，其结果对于平台来说极具道义和法律的考验。

一方面，平台需要考虑投资人的利益，要尽最大努力为投资人争取到赔偿金;另一方面，在讲究人道主义情怀的商业社会以及平台的社会公众形象，平台不能使用暴力让借款人及其家人流落街头，风餐露宿。因此，P2P平台在接受这类房屋贷款申请时需要考虑其风险并酌情考虑是否放贷。

五、抵押贷款用途是否合法，抵押物成数不宜超过65%

P2P平台的房屋抵押贷款业务属于民间借贷范畴，根据民间借贷法规定：只有当借款用途合法时，出借人的权利才会受到法律保障;反之，如果出借人明知借款人的借款用途不合法而出借，则其权益不受法律保护。

在P2P平台房屋抵押贷款业务当中，平台应该了解到借款人的借款用途并在平台予以公示，同时出借人也有知晓借款用途的权利。当平台与借款人签订借款协议时，协议中应该明晰标明借款人的借款用途，并确认其合法。

虽然房屋具有较高的保值性，但在一些二三线城市，甚至是一些小城镇，或者是特殊时期，其保值性并不高而且流动性也不强。当P2P平台在办理房屋抵押贷款时，如果给予的贷款成数过高，投资人遭遇损失的风险较大。在借款人不能履行还款义务的时候，虽然平台获得了其房屋的处置权，但是并不能保证处置后的房屋就能够获得足够的赔偿金。房价下降，流动性差，或者处置成本过高都是影响其的因素。因此，P2P平台在办理抵押贷款时控制好贷款成数就显得及其重要，一般来讲贷款成数在房屋市场价格的6.5成比较合适，投资人遭遇损失的风险比较小。

六、其他风险因素

在P2P平台房屋抵押贷款业务当中，风险因素远不止上述的五类，诸如房屋产权不明，借款人年纪过大，借款人与用款人不一致陷入三角债，借款人职业特殊等等都是风险因素。

P2P网贷行业中的房屋抵押贷款业务让从业者是又爱又恨。我国地域差异性大，房屋抵押业务在不同地域呈现多样化的特点，这对于从事房屋抵押贷款业务的P2P平台来讲是极其具有挑战性的。

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