本文共字，预计阅读时间。

在新港滩的一条港口街道上，兰斯·米勒站在一幢房子前面，房子户型不大，大致是五十年前建造的。

他看出前景不错。

但米勒既非买主，也不是卖主。

他通过一家众筹网站成为了一群融资贷款人中的一员，这家网站为房地产项目与投资者牵线搭桥，拆旧房建新屋。

如果一切顺利的话，这所新房子售价可达到380万美元。米勒希望他的10万美元投资可以得到20％的回报。

现年57岁的米勒于2007年卖掉了一家由他亲手创办的招聘公司，过上了退休生活。他说："众筹在各行各业都呈现出惊人的增长趋势，房地产行业只是这一技术施展拳脚的其中一个舞台。"

一般情况下，这类投资要先由房地产众筹网站的运营商，如Patch of Land， Realty Mogul，FundRise，RealtyShares和Money360 选择和审核房地产项目，随后，投资者们才上网选择他们中意的项目。

Patch of Land的联合创始人兼首席执行官杰森·弗里顿说："他们可以坐在沙发上，穿着睡衣，登录我们的平台，两分钟内为一个房地产项目提供融资。而经验较为丰富的投资者在我们网站的平均投资用时不超过两分钟。"

谁是房地产众筹的座上宾

到目前为止，投资房地产众筹的人都来自富裕阶层。美国证券交易委员会称，投资者必须是"授信投资者"，年收入不低于20万美元，或是拥有100万美元的净资产，且房产不计算在内。

据估计，美国仅有约7％的人口具有授信投资者的资格。

但是Money360的联合创始人兼首席执行官埃文·金特里称，在奥兰治县这一比例几乎翻番，达到12％到15％。Money360是一家网站专门经营商业房地产项目的众筹网站。

金特里估计，该县约有15万个合格的投资者家庭。

而《JOBS法案》最新规定预计将于本月底生效，它鼓励企业家们发起的交易向所有投资者开放，不能只适用于那些有钱人。

据说，这一想法最终将扩大众筹的融资者数量。

RealtyShares的首席执行官兼联合创始人纳瓦·阿特沃说："这一领域正在发生巨变，但它不会一夜成型。"

房地产投资信托基金与众筹的较量

投资者的传统作法是将资金投入房地产投资信托基金（简称：REITs），其中包括大型物业投资组合。任何人都可以通过购买股票进行投资。

但是，房地产投资信托基金的投资人不必要知道在建的是什么项目。

在众筹项目中，个人投资者可以挑选特定的建筑物进行投资，或挑选贷款项目为房地产项目提供资金，而不用购买部分实体进行开发。

项目组合

大多数房地产众筹项目都是商业项目，如零售中心、酒店和商住楼。

但是，一些网站为开发商筹集的资金是用于单户住宅的修复或重建，然后再销售的项目。

加州大学伯克利分校的驻校众筹学者理查德·斯沃特认为，后者可能是个人投资者(即散户投资)最放心的类型，至少开始时如此。

他说："我的假设是，散户投资者会对独栋，四联排，六联排这样的房产很感兴趣。他们很可能会避开融资模式较为复杂的大型商业物业。"

斯沃特能够理解形成那一想法的理由。

"如果我看着一个商业建筑的术语表，"他说，"我根本不知道我看的是什么。"

债权，股权还是两者兼营？

有的房地产众筹网站销售房产的股权，有的卖债权，有的两者都做。

股权投资意味着你拥有部分产权。如果该房产升值，有利因素就会增加。

但据判断，它比债权投资的风险要高，债权投资是对房产建设贷款提供资金的。投资者从利息中获得固定收入，而贷款有建筑物作为担保。

米勒投资的这所房子是一个优选的股权投资项目。在他与RealtyShares的协议下，他为重建房屋提供股本金，在房屋销售时收取利润。

在14个月的协议期间，投资者每个月有望收到8％的优先回报款。该项目预计于2016初售出，届时购买该项目80％股权的投资者也将获得80％的利润。

如许多投资者一样，米勒参与众筹项目也是为了进行多样化投资。

他说："在2008年金融危机之后，我对股市产生了戒备心理，于是开始寻找能够提供收入的投资替代品。"

众筹网站建设者们得到了什么？

众筹网站称，与传统贷款机构相比，他们更快捷，承保标准也更灵活。但是对于房产中介、建筑商和开发商而言，通过这些平台寻求资金的利率通常也比较高昂。

此类资金可能是银行贷款的补充。也许贷款资金不足，而建筑商需要填缺补空。或者是房产中介可能需要一笔"过渡性"贷款 --在房产建成，有资格成为传统的抵押物之前，让房产中介能够恢复其原状的一笔贷款。

马克·罗德里克是一名专业众筹律师，他表示，向更多的投资者开放众筹项目将有可能导致投资者从居民手中大量买进，从而与社区建设项目保有利害关系。

"你将看到那些开发商以极少的增量从居民中吸引投资，"他说，"他们这样做的原因是从社区获得支持。项目成功后，社区将获得既得利益。"

寻求平衡

与其他投资一样，房地产众筹的投资者如果不精明，就会受损失。如果项目违约或资产贬值的话，即使是经验丰富的投资者也不能幸免。投资就有风险，而且不能到联邦存款保险公司投保。

证券交易委员会的监管人员们正努力寻求平衡，使其更易于企业从众多投资者中募集资金，并且确保投资者免受欺诈和其他危险。

斯沃特说："让美国证券交易委员会忧心的是投资者教育。"

CrowdCheck是一家为众筹网站进行债务履约调查的公司，该公司的萨拉·汉克斯认为，普通投资者将获得必要的保护。

她说："在CrowdCheck，我们意识到，应该允许人们犯错--但不能骗人。"或者，换句话说，"我有愚弄自己的权利，但你不能愚弄我。"

 

[Source]

本文系未央网专栏作者发表，属作者个人观点，不代表网站观点，未经许可严禁转载，违者必究！

本文为作者授权未央网发表，属作者个人观点，不代表网站观点，未经许可严禁转载，违者必究！

本文版权归原作者所有，如有侵权，请联系删除。